大龍地產在京庫房當住宅賣

??近日,在部分網站出現名為《裕龍花園三期,壓軸3席現房即買即住》的廣告,與廣告一并發布的說明文字中還稱:“不用社保滿五年,不限購不限貸”,落款開發商為北京市大龍房地產開發有限公司(以下簡稱“大龍地產”)。九年前的退地風波讓大龍地產這個偏安北京順義的房企走到行業的風口浪尖;九年后,這家曾經創造北京地王、又因無法兌付土地出讓金被罰的企業,在北京樓市調控如此收緊的當下,如何實現廣告中所承諾的“不限購、不限貸”?

??即買即住實則為庫房

??九年前,名不見經傳的大龍地產以50.5億元競得的順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地,創造了當年的地王紀錄;3個月后,北京市國土資源局發布公告,由于逾期未簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》及《土地開發建設補償協議》,大龍地產被取消競得資格,同時對于大龍地產已經繳納的2億元競買保證金不予退還。隨后,大龍地產元氣大傷,再也沒有讓行業矚目的項目推出。

??時隔九年,在網站出現的上述廣告,使大龍地產再度走入公眾視線。廣告稱,大龍地產開發的裕龍花園三區現房限量發售,首付僅需136萬元,重點是“不限購、不限貸”。

??北京商報記者于近日實地走訪裕龍花園三區售樓處發現,這個售樓處位于北京市順義區府前東街甲2號的大龍地產銷售中心,不同于其他開發商各大售樓處的“自立門戶”,此售樓中心與大龍地產共處大龍控股辦公區域內,兩塊醒目的綠色招牌左右為鄰。推門進入銷售中心,4個身著便裝的銷售人員分坐于前臺及左側工位,一側的項目沙盤略顯陳舊且落有塵灰。

??其中一名銷售人員介紹,裕龍花園是大龍地產在京的標志性項目,有一至六區以及西區共計7個區,現售房源為裕龍花園三區的12套遺留房源,除去公司內部人員消化了7套外,其余5套已被預訂2套,當前只剩余3套可供選擇。其中,107平方米兩居室1套,單價為3.46萬元/平方米,總房款接近372萬元;75平方米一居室剩余2套,單價為3.55萬元/平方米,總房款接近270萬元。

??但在銷售人員提供的裕龍花園三區庫房價格清單中,明確標示著“產品性質為庫房,可辦理產權證,使用年限50年,不能落戶口、不能做學區房”。

??雖然標明為庫房,但無論是現場銷售人員介紹,還是現房規劃,均以“居住”屬性為前提。對此,銷售人員表示:“裕龍花園三區住宅清盤后,只剩下3-7層12套庫房沒有處理,本身沒打算對外賣,公司內部消化了7套,反正就剩幾套房了,能賣就賣了。”大龍地產銷售人員還稱,現售房源采光時長雖然未達規定的住宅標準,但實際上相差不大,不會影響購房者的居住。

??庫房價格清單還對貸款類型進行了說明。根據清單,裕龍花園三區現售房源“可貸款、不限購,商業貸款首付五成(十年期)利率上浮”。不過雖然任何資質都可購買,但購房者僅能使用工商銀行十年期的商業貸款。

??工商銀行提供貸款

??對于為什么指定工商銀行為借貸銀行,大龍地產銷售人員向北京商報記者解釋稱:“我們和工商銀行有合作,此前住宅項目貸款也是他們在做。”此外,上述銷售人員表示,購房者在繳納首付、貸款到賬后,即可對裕龍花園三區的毛坯現房進行裝修進而入住。

??就裕龍花園三區現售房源為何僅限商業貸、不支持抵押貸等形式貸款的問題,北京商報記者致電工商銀行一名負責為大龍地產購房客戶提供貸款服務的張姓工作人員表示,因上述房源為庫房性質,不能使用住房貸款,所以做了商用房貸款。此外還證實,大龍地產與工商銀行確有合作。

??此外,上述張姓銀行人員還告訴北京商報記者,購房者在購買裕龍花園三區現售房源時,除了要承擔房款、公維費、契稅、登記費、印花稅以及產權證費用外,還需要向評估公司繳納2000元的評估費。

??“按照規定,期房轉現房超過兩年都要做評估,待評估報告出具后,銀行會在房屋評估價以及開發商定價中選擇價格較低的做貸款。”上述工商銀行工作人員如是補充道。不過,大龍地產銷售人員在向北京商報記者推介房源時并未提及評估費。

??產權縮水16年

??北京商報記者從大龍地產銷售人員口中了解到,當前銷售房源拿地于2002年。現如今距離項目拿地開盤已久,產權縮水成為裕龍花園三區現售房源難以回避的問題。

??根據大龍地產提供的《關于裕龍華府項目庫房的說明》,該項目取得土地時間是2002年4月10日,國有土地使用證編號京順國用(2012出)第00055號,登記土地用途為:住宅、商業、辦公、地下商業、倉儲、地下倉儲、地下車庫,于2012年3月9日取得的建設工程規劃許可證,規劃審批庫房12套。現售庫房土地證登記終止日期為2052年4月9日。依此計算,原為50年產權的庫房,現已縮水超10年,剩余產權僅剩34年。

??就產權縮水問題,大龍地產銷售人員表示,上述12套房源雖為庫房性質,但能滿足購房者的居住需求,此外對比同等面積的限競房少了近200萬元,跟小區二手房相比也存在一定價格優勢,性價比較高。北京商報記者在跟隨銷售人員實地查看項目時也發現,當前毛坯狀態下的現房確具有居住格局,而根據安居客App提供的房價行情報告,裕龍花園三區10月參考均價為47722元/平方米。

??此外,銷售人員還表示,“與商辦項目相比,裕龍花園現售房源使用民用水電氣,這也是我們的優勢所在”。

??北京商報記者在同銷售人員的交流中還了解到,裕龍花園三區現售房源最近一個月時間在順義區進行了宣傳,商場、路旁廣告牌和公交亭廣告以及微信推送是其宣傳的主要形式,每天咨詢房源的電話就有幾十個。

??對于為何有人會選擇庫房買賣,銷售人員稱:“有些人在購房選擇上側重70年產權的房子,因為土地使用年限長又可以落戶;有些人則認為在限購限貸情況下,能居住加上價格低就合心意,關鍵看購房者出于什么考慮了。”

??中介直言不敢賣

??除產權縮水外,裕龍花園三區現售房源在產權歸屬問題上也存在爭議。  

??“那個房源是有問題的,建議您不要買問題房源!”北京商報記者在咨詢裕龍花園三區現售房源時,得到項目所在區域某中介人員的告誡。該中介人員稱要對客戶負責任,并表示可以幫記者推薦合格房源。

??不過對于項目產權,大龍地產銷售人員多次向北京商報記者保證,現售房源都是獨立產權,開發商可為購房者辦理產權證。根據大龍地產最新提供的庫房產權聲明,已有客戶取得了不動產權證,產權證上登記的主要內容包括“權利類型:國有建設用地使用權/房屋所有權;權利性質:出讓/商品房;用途:辦公/庫房”,并給出了使用年限“國有建設用地使用權2002年4月10日起至2052年4月9日止”。

??就裕龍花園三區現售房源土地性質以及產權問題,北京商報記者從順義區住建委相關部門了解到,“裕龍花園三區現售房源在我們這邊辦的是庫房銷售手續”,房源具有獨立產權,可以辦理產權證。對于記者提出的“大龍地產庫房作住宅宣傳以及建設具有居住格局”的問題,相關部門工作人員回應稱:“確實不能那么說,不過倉儲庫房賣到您手里之后,您做什么就沒有人管了。”

??在產權歸屬問題基本敲定之時,大龍地產裕龍花園三區“庫房當住宅賣”也成為既定事實。

??一位不愿具名的行業專家向北京商報記者介紹,倉儲用地原則上不具備居住屬性,不能用于居住用途。“從業態規劃和現場銷售引導上來看,大龍地產在現售房源上涉嫌違規銷售。”

??北京盈科(上海)律師事務所高級律師郭韌也表示,土地用途是倉儲,那么遵循合法性原則,房屋的用途也應是倉儲。

??此外,郭韌還指出了倉儲用地相比住宅用地的兩點差異。“倉儲性質的土地與住宅用地相比,一是使用年限不是70年,而且到期后也不能像其他住宅可以自動續期;二是如果以后房屋需要貸款、質押、交易等,只能按照倉儲房評估,價格要比住宅低很多。”

??針對所售現房具有居住功能,是否涉嫌違規改造的問題,大龍地產向北京商報記者回應稱,“本項目2014年12月31日完成初始登記,取得房屋所有權證編號:X京房權證順字第327476號。庫房屬于商品房的一種,網上簽署《北京市商品房現房買賣合同》(商業、辦公等非住宅類),銷售相關手續按照庫房辦理”,同時強調“項目于2012年取得規劃許可證、開工證,按照庫房審批、設計、建設,取得了政府相關部門驗收,并沒有違規改造”。

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